Solange eine Immobilie auf Dauer vermietet ist, lassen sich laufende Kosten, Schuldzinsen und Abschreibungen problemlos steuerlich berücksichtigen. Anders sieht das jedoch aus, wenn Sie Verluste erzielen. In besonderen Fällen - wie einem langjährigen Leerstand - prüft das Finanzamt die Vermietungsabsicht sehr genau.
Diese Problematik veranschaulicht ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH), in dem es um eine leerstehende Stadtvilla ging. Das Objekt war schon seit langem nicht mehr vermietet worden und hatte früher den Eltern des Käufers gehört, der es 1997 ersteigerte. Trotz der Beauftragung einer Wohnungsgesellschaft gelang es ihm 14 Jahre nicht, Mieter für das stark sanierungsbedürftige Objekt zu finden. In der Stadt stand rund die Hälfte des Mietwohnraums leer, so dass insbesondere für die angebotene Wohnungsgröße von 156 qm keine Nachfrage bestand. Die notwendige Sanierung hatte der neue Eigentümer unterlassen, weil er sie als unwirtschaftlich betrachtete.
Die Einkünfteerzielungsabsicht kann laut BFH bei besonders langem Leerstand nach einer Vermietung auch ohne das Zutun des Eigentümers entfallen, wenn das Mietobjekt wegen
• fehlender Marktgängigkeit oder
• aufgrund anderer struktureller Vermietungshindernisse
in absehbarer Zeit nicht vermietet werden kann. Im Urteilsfall konnte die baufällige Villa unter wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen nicht mehr marktgängig gemacht werden. Auch der Wohnungsleerstand in der Region machte eine Vermietung objektiv unmöglich. Auf das Verhalten des Vermieters - beispielsweise eigene Vermietungsbemühungen - kommt es hierbei nicht an. Die Richter legen zwar nicht fest, wie lange das Finanzamt Verluste hinnehmen muss, haben die im Jahr 2010 angefallenen Verluste aber nicht anerkannt. Der Eigentümer hatte laut BFH keine Einkünfteerzielungsabsicht (mehr). |
