Nicht immer reicht der Erlös aus dem Verkauf eines Vermietungsobjekts aus, um ein für dessen Anschaffung aufgenommenes Darlehen vollständig tilgen zu können. In solchen Fällen dürfen die Schuldzinsen für den stehengebliebenen Darlehensteil in den Jahren nach dem Verkauf weiterhin als Werbungskosten abgezogen werden. Diesen nachträglichen Schuldzinsenabzug hat der Bundesfinanzhof (BFH) bisher jedenfalls dann erlaubt, wenn das Mietobjekt innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wurde (steuerbare Veräußerung).
Hinweis: Ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist führt dazu, dass der Wertzuwachs der Immobilie (Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Veräußerungskosten) als sonstige Einkünfte versteuert werden muss. Außerhalb dieser Frist unterliegt er keinem Steuerzugriff.
Jetzt hat das Gericht den nachträglichen Schuldzinsenabzug auch in einem Fall zugelassen, in dem das Objekt erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft worden war (nichtsteuerbare Veräußerung). Das ursprüngliche Anschaffungsdarlehen konnte die Vermieterin nicht vollständig durch den Verkaufspreis tilgen.
Der BFH ließ den nachträglichen Schuldzinsenabzug grundsätzlich zu. Allerdings ist der Abzug wie in Fällen einer steuerbaren Veräußerung nur für den Darlehensteil möglich, der nicht durch den Verkaufserlös getilgt werden kann. Auch Schuldzinsen für Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen, mit denen ein stehengebliebenes Anschaffungsdarlehen umgeschuldet wird, sind grundsätzlich steuerlich abziehbar, soweit
• deren Darlehensvaluta nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht und
• sich die Umschuldung im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung bewegt.
Dieser Aspekt bedurfte im Urteilsfall noch einer weitergehenden Klärung. Daher hat der BFH keine abschließende Entscheidung getroffen, sondern den Fall zurück an das Finanzgericht verwiesen. |