Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stellen steuerlich relevante Einkünfte dar und unterliegen daher der Einkommensteuer. Häufig sind an der Vermietung von Immobilien mehrere Personen beteiligt, beispielsweise Eheleute, eine Grundstücks- oder eine Erbengemeinschaft.
Das Finanzgericht Sachsen (FG) hat die Frage beantwortet, ob die Einkünfte bei einer Zweipersonen-Grundstücksgemeinschaft beiden Miteigentümern zuzurechnen sind. Das Finanzamt hatte sich auf den Standpunkt gestellt, nur ein Eigentümer habe auch tatsächlich Einkünfte erzielt. Daher hatte es alle Einnahmen - aber nur anteilige Werbungskosten - bei diesem Eigentümer angesetzt, bei dem anderen aber weder Einnahmen noch Ausgaben steuerlich berücksichtigt.
Der Umstand, dass nur ein Eigentümer mit der Verwaltung betraut war und sämtliche Mietverträge allein unterschrieben hatte, reichte dem FG zum Glück der Vermieter für das Vorgehen des Finanzamts aber nicht als Begründung aus.
Aus steuerrechtlicher Sicht werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur anerkannt, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:
• Objektiv muss eine Vermietung stattfinden. Juristisch gesehen kann das zwar verkompliziert werden, rein praktisch stellt aber die Überlassung von Wohneigentum an einen Dritten gegen Geld eine Vermietung dar.
• Subjektiv muss zudem die Absicht bestehen, einen Gewinn und somit positives Einkommen zu erzielen.
Neben dem Recht, die Miete einzunehmen, haben Vermieter auch Pflichten, etwa bezüglich der Erhaltung des Bauwerks und der Abführung der Grundsteuer. Erkennbar wird die Wahrnehmung dieser Pflichten durch beide Vermieter zum Beispiel dadurch, dass sie notwendige Investitionen und Entscheidungen hinsichtlich Erhaltungsmaßnahmen bzw. für oder gegen einen Mieter gemeinschaftlich verwirklichen und treffen.
Im Urteilsfall hat das FG sogar sämtliche Mieter als Zeugen geladen, um auch letzte Zweifel auszuräumen. Diese haben bestätigt, die beiden Miteigentümer stets beide als Vermieter wahrgenommen zu haben. Der formale Mangel des nur von einem Vermieter unterschriebenen Mietvertrags ist also nicht ausschlaggebend für die Feststellung, wer die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung verwirklicht bzw. wer nicht.
Des Weiteren hätte das Finanzamt auch ohne die Feststellung, dass beide Miteigentümer Vermieter im steuerrechtlichen Sinne waren, die Werbungskosten nicht kürzen dürfen. Denn sowohl die Einnahmen als auch die Ausgaben waren über das Mietkonto abgewickelt worden und hingen somit unmittelbar zusammen.
|
