Wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und es anschließend bebauen, kann es vorkommen, dass das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den reinen Bodenwert berechnet. Denn nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) dürfen auch die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage der Steuer einbezogen werden, wenn zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang besteht (einheitlicher Erwerbsgegenstand).
Hinweis: Durch die Einrechnung der Baukosten erhöht sich die Grunderwerbsteuer nicht selten um mehrere Tausend Euro. Diese ungeplanten Ausgaben können Bauherren in ernste finanzielle Nöte bringen.
Ein neues Urteil des BFH zeigt, dass Bauherren diesen (sachlichen) Zusammenhang zwischen den Verträgen nicht lösen können, indem sie einen abgeschlossenen Bauvertrag zunächst kündigen und nach Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrags erneut abschließen.
Im Urteilsfall hatte sich ein Ehepaar an einen Bekannten gewandt, um ein unbebautes Grundstück von ihm zu erwerben. Dieser war Gesellschafter-Geschäftsführer einer Bauträger-GmbH, mit der das Paar einen Bauvertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses abschloss. Neun Tage vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags kündigte das Paar den bereits unterzeichneten Bauvertrag. Sechs Wochen nach dem Grundstückskauf schloss es einen neuen Bauvertrag mit der GmbH mit nahezu identischem Inhalt. Das Finanzgericht akzeptierte diesen Schachzug und bestätigte, dass beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags kein annahmefähiges Angebot der Veräußererseite mehr vorgelegen habe, so dass das Finanzamt die Baukosten nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einrechnen durfte.
Der BFH hat dennoch einen einheitlichen Erwerbsgegenstand festgestellt, da dem Ehepaar vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags ein bestimmtes Gebäude zu einem feststehenden Preis angeboten worden und der Grundstücksverkäufer mit dem Bauträger gesellschaftsrechtlich eng verbunden war. Zwischen Grundstückskauf- und Bauerrichtungsvertrag sah er einen sachlichen Zusammenhang, da die Eheleute das ursprüngliche (Bebauungs-)Angebot des Veräußerers letztlich unverändert angenommen hatten. Unerheblich war, dass der ursprüngliche Bauvertrag zunächst gekündigt worden war, denn der letztlich abgeschlossene beruhte auf dem ursprünglich abgegebenen Bebauungsangebot. |
