Die Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken ist in Deutschland von der Umsatzsteuer befreit. Der Nachteil dieser Regelung ist, dass der Vermieter umsatzsteuerlich zwar als Unternehmer gilt, aber trotzdem keine Vorsteuer abziehen kann. Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet. Das ist möglich, wenn er die Immobilie bzw. die Räumlichkeiten an einen Unternehmer vermietet, der selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist (umgangssprachlich gewerbliche Vermietung). Größere Vermietungsobjekte werden aber selten einheitlich genutzt. Vielmehr werden Teile zum Beispiel zu Wohnzwecken, an Ärzte oder an Behörden vermietet, so dass kein Vorsteuerabzug möglich ist, und andere Teile gewerblich. In solchen Fällen gemischter Vermietung stellt sich die Frage, wie die Vorsteuer aus den Baukosten des Objekts richtig aufzuteilen ist. Denn prinzipiell ist der Vorsteuerabzug nur insoweit zulässig, als das Objekt gewerblich vermietet wird. Dabei kommen im Wesentlichen zwei Aufteilungsmaßstäbe in Betracht: 1. der Umsatzschlüssel (Aufteilung nach dem Verhältnis der steuerfreien zu den steuerpflichtigen Mieten) und 2. der Flächenschlüssel (Aufteilung nach dem Verhältnis der steuerfrei vermieteten zu den steuerpflichtig vermieteten Flächen). Die deutschen Finanzämter wenden immer vorrangig den Flächenschlüssel an, was in der Praxis zu einem geringeren Vorsteuerabzug als die Anwendung des Umsatzschlüssels führt. Der Vorrang des Flächenschlüssels war daher schon mehrfach Gegenstand von Gerichtsverfahren; möglicherweise steht er auch nicht in Einklang mit dem EU-Recht. Das geht jedenfalls aus einem Schlussantrag des Generalanwalts Paolo Mengozzi beim Europäischen Gerichtshof (EuGH) hervor. Hinweis: Die Rechtsauffassung eines Generalanwalts ist für den EuGH zwar nicht bindend, die Richter entscheiden aber oft in seinem Sinne. Trotzdem ist das endgültige Urteil noch abzuwarten. Einstweilen unternehmen wir die rechtlich notwendigen Schritte für Sie. Mit freundlichen Grüßen |
