Um den Nominalzins eines Vermietungsdarlehens und die monatlichen Kreditraten möglichst gering zu halten, können Vermieter mit ihrer Bank den Einbehalt eines Disagios oder Damnums vereinbaren. Sie bezahlen dann einen Teil der Zinsen im Voraus. Ein Disagio bzw. Damnum darf sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden, sofern es marktüblich ist. Hiervon geht die Finanzverwaltung aus, wenn das Disagio bzw. Damnum nicht mehr als 5 % der Darlehenssumme beträgt (bei Darlehen mit Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren). Nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) ist diese 5-%-Grenze jedoch nicht in Stein gemeißelt. Geklagt hatte ein Vermieter, der bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses mit seiner Bank den Einbehalt eines 10%igen Disagios vereinbart hatte. Finanzamt und Finanzgericht (FG) hatten nur 5 % als sofort abziehbare Werbungskosten anerkannt und den Rest des Disagios über den Zinsfestschreibungszeitraum von zehn Jahren verteilt. Der BFH hat die Entscheidung des FG aufgehoben. Die Marktüblichkeit müsse einzelfallabhängig anhand der aktuellen Verhältnisse auf dem Kreditmarkt und der Höhe des Disagios im Verhältnis zur Höhe und Laufzeit des Kredits geprüft werden. Wird eine Zins- und Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen, spricht dies laut BFH für eine Marktüblichkeit. Die Vereinfachungsregelung der Finanzverwaltung zur 5-%-Grenze treffe keine Aussage für Fälle, in denen ein Disagio oberhalb dieser Schwelle vereinbart worden sei. Hinweis: Das FG muss den Fall neu aufrollen und prüfen, ob die strittigen Zins- und Disagiovereinbarungen marktüblich sind. Mit freundlichen Grüßen |
