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Mandanteninformationen

Schönheitsreparaturen müssen in 15-%-Grenze eingerechnet werden
01.12.2016
 

Wenn Sie als Vermieter in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie durchführen, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile: Diese Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort abziehbar sind, deutet das Finanzamt in Herstellungskosten um, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten wirken sich dann nur über die Abschreibung des Gebäudes von regelmäßig 2 % pro Jahr steuermindernd aus. Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist nicht möglich.

Um diese ungünstige Rechtsfolge abzuwenden, wollten drei Vermieter vor dem Bundesfinanzhof (BFH) einen Sofortabzug ihrer Kosten erreichen. Sie hatten Immobilien gekauft und in zeitlicher Nähe zur Anschaffung umgestaltet, renoviert und instandgesetzt. Im Prozess machten sie geltend, dass jedenfalls die Kosten reiner Schönheitsreparaturen (z.B. Tapezieren und Streichen von Wänden) nicht zu den Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der 15-%-Re­gelung gehören und sofort abziehbar sind.

Der BFH hat jedoch entschieden, dass auch Schönheitsreparaturen zu den Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen gehören. Einzurechnen sind auch Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (vermietbar) machen und es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (Luxussanierungen).

Hinweis: Diese Rechtsprechung ist nachteilig für Vermieter, weil sämtliche Kosten für Baumaßnahmen bei der Prüfung der 15-%-Grenze zusammenzurechnen sind. Vermieter sollten vor dem Beginn umfangreicher Sanierungsmaßnahmen prüfen, ob die 15-%-Grenze vor­aussichtlich überschritten wird; bei den Baukosten sollten sie unbedingt einen Sicherheitszuschlag einrechnen. Um den sofortigen Werbungskostenabzug zu erhalten, kann es sich beispielsweise anbieten, umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in einer günstigeren Bauausführung zu beauftragen oder erst nach Ablauf der Dreijahresfrist in Angriff zu nehmen.

Mit freundlichen Grüßen

 

 

 

 

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