Eine Immobilie zu vermieten bedeutet nicht nur, Einnahmen zu generieren, sondern auch hin und wieder Reparaturen zur Erhaltung vorzunehmen. In der Regel mindert der dabei entstehende Aufwand sofort in voller Höhe das Einkommen und die Steuerlast des Vermieters (Erhaltungsaufwendungen). Da dieser Grundsatz nicht ausnahmslos gilt, sollten Sie beim Kauf eines Mietobjekts unbedingt Folgendes beachten: Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen, die in den drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie entstehen, stellen bei Überschreiten von 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten anschaffungsnahe Herstellungskosten dar. Steuerlich wirken sie erst im Rahmen der Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes (regelmäßig 2 % pro Jahr). Wie das Finanzgericht Düsseldorf kürzlich klargestellt hat, gehört der Austausch von Heizkörpern nicht zu den üblicherweise jährlich anfallenden Erhaltungsarbeiten. Diese Sichtweise sorgte im Fall einer Grundstücksgemeinschaft dafür, dass die 15-%-Grenze um wenige Euro überschritten war und die Erhaltungsaufwendungen rückwirkend in anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert wurden. Dadurch erhöhten sich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit auch die Steuerlast der Gemeinschaft für das Streitjahr erheblich. |
