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Mandanteninformationen

Wann liegt ein einheitliches Vertragswerk vor?
01.06.2017
 

Wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen und anschließend bebauen lassen, müssen Sie damit rechnen, dass das Finanzamt nicht nur den Bodenwert mit Grunderwerbsteuer belastet (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises), sondern auch die späteren Bauerrichtungskosten. Grund hierfür sind die Regelungen zum einheitlichen Vertragswerk, nach denen zu prüfen ist, ob der Gegenstand des Erwerbsvorgangs das unbebaute oder das (zukünftig) bebaute Grundstück war. Die obersten Finanzbehörden der Länder haben diese Regelungen nun zusammengefasst. Danach gilt:

·     Vereinbarungen der Kaufparteien: Ob der Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück in unbebautem oder (zukünftig) bebautem Zustand ist, richtet sich nach den Vereinbarungen von Käufer und Verkäufer. Haben sie das bebaute Grundstück zum Vertragsgegenstand gemacht, ist dieser Zustand für die Grunderwerbsteuer relevant - selbst wenn das Grundstück bei Abschluss des Kaufvertrags noch unbebaut ist.

·     Rechtlicher Zusammenhang: Bei selbständigen Verträgen über Grundstückskauf und Bauleistungserbringung spricht für ein einheitliches Vertragswerk, wenn die Vertragstexte miteinander verknüpft sind, die Vereinbarungen in einer Urkunde zusammengefasst sind oder ein Gesamtpreis vereinbart ist. Für eine Verknüpfung beider Verträge spricht zudem ein Baubeginn vor Vertragsschluss oder ein Grundstücksverkauf nur an Käufer, die vorher eine Treuhandvollmacht zum Abschluss der übrigen Verträge erteilt haben.

·     Sachlicher Zusammenhang: Ein einheitlicher Erwerbsgegenstand kann sich auch ergeben, wenn der Grundstückskäufer bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags nicht mehr frei über das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung entscheiden konnte. Ein solcher objektiv enger sachlicher Zusammenhang liegt vor, wenn sich der Erwerber bereits bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags an die Bebauung des Grundstücks durch den Veräußerer gebunden hat. Das Gleiche gilt, wenn ein Bauunternehmen seine Grundstücke nur an Interessenten veräußert, die mit ihm auch den Bauvertrag abschließen (faktischer Zwang).

Hinweis: Die ausführlichen Erlasse können wir hier nur auszugsweise darstellen. Wenn Sie den Kauf eines Grundstücks samt anschließender Bebauung planen, beraten wir Sie gerne vorab zu den grunderwerbsteuerlichen Folgen, die Sie einkalkulieren müssen.

Mit freundlichen Grüßen

 

 

 

 

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