Schreibt ein Mietobjekt rote Zahlen, muss der Fiskus Vermietungsverluste nicht in jedem Fall anerkennen. Das zeigt ein Fall vor dem Bundesfinanzhof (BFH), in dem ein privater Vermieter mit dem Kauf einer Eigentumswohnung ein extremes Fehlinvestment eingegangen war. Er hatte 1993 für 180.000 DM eine Eigentumswohnung in einem Sechsparteienhaus gekauft, das in einem sehr maroden Zustand war. Vermietungseinnahmen erzielte er daraus nur in den ersten drei Jahren nach dem Kauf (aufgrund einer Mietgarantie des Verkäufers), danach stand die Wohnung durchgehend leer. Eine von der Eigentümergemeinschaft 1999 beschlossene Sanierung schlug fehl, weil die Hausverwaltung das Geld hierfür veruntreut hatte. Später wurden die alten Elektroheizungen ausgebaut, aber nicht durch eine neue Heizungsanlage ersetzt. Die Eigentümerverhältnisse waren in der Folgezeit unklar, etliche Miteigentümer waren zudem unbekannt verzogen. Daher war die Eigentümergemeinschaft über Jahre handlungsunfähig und konnte keine weitere Sanierung beschließen. Nachdem das Finanzamt dem Vermieter die Verluste von 36.000 € für die Jahre 2006 bis 2010 aberkannt hatte, wollte er den Verlustabzug vor dem BFH durchsetzen. Der BFH hat dem Vermieter die für den Verlustabzug erforderliche Einkünfteerzielungsabsicht aber abgesprochen, weil die Wohnung in den Streitjahren nicht vermietbar war. Der Vermieter hatte sich zwar durchaus um eine Sanierung und Fertigstellung seiner Wohnung bemüht, indem er zum Beispiel die (später veruntreuten) Mittel zur Sanierung anteilig beigesteuert hatte. Aufgrund der handlungsunfähigen Eigentümergemeinschaft konnte er aber keine Vermietung erreichen. Er hatte nicht die rechtliche und tatsächliche Möglichkeit, die Betriebsbereitschaft des Objekts herzustellen. Hinweis: Der Vermieter hatte 2008 einen Makler mit der Vermietung des Objekts beauftragt, was durchaus als Indiz für eine bestehende Einkünfteerzielungsabsicht herangezogen werden kann. Laut BFH konnten diese Vermietungsbemühungen aufgrund des desolaten Zustands der Wohnung aber nicht ernst und nachhaltig gemeint gewesen sein. Mit freundlichen Grüßen |
