Wenn Sie als Vermieter in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie durchführen, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile: Die dabei entstehenden Kosten - die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort steuerlich abgezogen werden können - deutet das Finanzamt in „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ um, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Hinweis: Diese Umdeutung bewirkt, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die Abschreibung des Gebäudes von regelmäßig 2 % pro Jahr steuermindernd auswirken. Eine Vermieterin hat nun vor dem Bundesfinanzhof (BFH) erstritten, dass sie die Kosten der Instandsetzung einer Wohnung nach einer mutwilligen Beschädigung durch die Mieterin sofort als Werbungskosten absetzen kann. Im Jahr 2007 hatte sie eine mangelfreie Wohnung gekauft und das bestehende Mietverhältnis zunächst fortgeführt. Nach einem Zivilrechtsstreit zwischen den Mietparteien zog die Mieterin aus. In der Wohnung hinterließ sie aber eingeschlagene Scheiben, Schimmelbefall, einen Rohrbruch und zerstörte Bodenfliesen. Die Vermieterin setzte die Räume für rund 20.000 € wieder instand und zog diesen Betrag in voller Höhe als Erhaltungsaufwand in ihrer Einkommensteuererklärung ab. Das Finanzamt verwies jedoch darauf, dass die Sanierung innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienkauf erfolgt und die 15-%-Grenze überschritten sei. Die Kosten könnten nur in die Abschreibung der Immobilie einbezogen werden. Der BFH hat entschieden, dass die Aufwendungen sofort bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden dürfen. Hier sei ein Schaden beseitigt worden, der beim Kauf der Immobilie noch nicht vorhanden oder (aufgrund alter Bausubstanz) „angelegt“ gewesen sei. Er sei nachweislich erst später durch ein schuldhaftes Handeln des Mieters verursacht worden. Daher gehörten die Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen laut BFH nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Hinweis: Für den Sofortabzug von Instandsetzungskosten ist also von zentraler Bedeutung, dass die Wohnung zunächst mangelfrei war und die Schäden nachweislich erst später herbeigeführt worden sind. Den mangelfreien Ausgangszustand der Wohnung können Vermieter dem Finanzamt beispielsweise durch Fotos oder Übergabeprotokolle nachweisen; häufig ist der Zustand des Objekts auch direkt im Mietvertrag dokumentiert. Mit freundlichen Grüßen |
