Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss je nach Bundesland Grunderwerbsteuer von 3,5 % bis 6,5 % einkalkulieren. Berechnet wird die Steuer auf den Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (Gegenleistung). Als „sonstige Leistungen“ gelten alle Verpflichtungen des Käufers, die zwar nicht unmittelbar zum Kaufpreis für das Grundstück gehören, aber gleichwohl ein Entgelt für den Grundstückserwerb darstellen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat geklärt, wann beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehören. Geklagt hatte eine Grundstückskäuferin, die für 7 Mio. € einen vermieteten Lebensmittelmarkt samt Parkplätzen und Tankstelle erworben hatte. Um den schuldrechtlichen Mietvertrag für den Fall der Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund eines insolvenzbedingten Verkaufs oder einer Zwangsversteigerung abzusichern, bestellten Grundstücksverkäuferin und -käuferin eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, durch die der Mieterin das Recht eingeräumt wurde, das Grundstück für ihr Einzelhandelsgeschäft und die Tankstelle zu nutzen. Hierfür zahlte die Mieterin ein gesondertes Entgelt, das der Höhe nach der Miete (535.000 € pro Jahr) entsprach. Das Finanzamt ging bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer davon aus, dass nicht nur der Kaufpreis, sondern auch der Wert der Mieterdienstbarkeit als „sonstige Leistung“ zu besteuern war. Schließlich sei die Einräumung der Dienstbarkeit eine Bedingung für den Grundstückserwerb gewesen. Die Steuer erhöhte sich durch die Einrechnung der Dienstbarkeit um 341.830 € (5,5 % vom Kapitalwert). Der BFH hat einen derart erweiterten Steuerzugriff abgelehnt. Wenn sich ein Grundstückskäufer im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag verpflichtet, dem Mieter eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gegen ein angemessenes Entgelt zu bestellen, liegt keine grunderwerbsteuerliche Gegenleistung vor. Anders sähe die Beurteilung bei einem unangemessen niedrigen Entgelt für die Dienstbarkeit aus. Hierfür gab es im Urteilsfall aber keine Anhaltspunkte. Mit freundlichen Grüßen |
