Wer mit der Vermietung von Ferienimmobilien rote Zahlen schreibt, möchte in der Regel erreichen, dass das Finanzamt die Verluste mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet und sich so eine Steuerersparnis einstellt. Sofern das Mietobjekt ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird, gibt das Finanzamt in der Regel grünes Licht für den Verlustabzug. Es geht in diesem Fall ohne weitere Prüfung von einer bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht aus (zentrale Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung von Einkünften). Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter sein Objekt in Eigenregie oder über einen Vermittler anbietet. Wird das Mietobjekt dagegen vom Vermieter zeitweise selbst genutzt und zeitweise vermietet, muss er dem Finanzamt seine Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Totalüberschuss- prognose nachweisen. Nur wenn dies gelingt, kann er die Verluste steuerlich abziehen. Diese Prognose ist schon dann erforderlich, wenn der Vermieter sich die zeitweise Selbstnutzung nur vorbehält (z.B. im Vertrag mit dem Vermittler). Ob er das Objekt dann tatsächlich selbst nutzt, spielt hier keine Rolle. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun erneut bekräftigt, dass die Totalüberschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren aufgestellt werden muss. Für diese Zeitspanne müssen Vermieter also darlegen, dass die voraussichtlichen Einnahmen die geplanten Ausgaben für die Ferienimmobilie übersteigen werden. Laut BFH müssen Vermieter auch die Vermietungseinkünfte vergangener Jahre in die Berechnung einbeziehen, sofern das Anschaffungsjahr der Ferienimmobilie bereits einige Zeit zurückliegt. |
