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Mandanteninformationen

Dauerhafte Verluste bei Vermietung an eine Hotelbetriebsgesellschaft
01.01.2019
 

Vermietungsverluste erkennt das Finanzamt an, wenn Sie die Absicht haben, Einkünfte zu erzielen. Ist die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses auf Dauer angelegt, muss der Fiskus diese Absicht grundsätzlich unterstellen.

In einem Streit vor dem Finanzgericht Hessen (FG) ging es um dauerhafte Verluste des Vermieters einer in einem Hotelkomplex gelegenen Ferienwohnung. Seit 1993 hatte er die Wohnung an eine Hotelbetriebsgesellschaft vermietet. Die Höhe der Miete war umsatzabhängig. Interessenten konnten das Appartement wahlweise mit oder ohne Hoteldienstleistungen anmieten. Das Finanzamt nahm für 2014 erstmals eine gewerbliche Vermietung an, da die Hotelbetriebsgesellschaft das Appartement für ihre gewerblichen Zwecke an Dritte weitervermietete.

Der Haken an dieser Einschätzung: Im Fall einer gewerblichen Vermietung greift die grundsätzliche Unterstellung, dass ein positiver Überschuss erwirtschaftet werden soll, nicht mehr. Vielmehr muss man nachweisen können, dass man mit der Vermietung auf Dauer gesehen „schwarze Zahlen“ schreiben will. Das Finanzamt berücksichtigte den Verlust daher nicht mehr, weil nicht von einer Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters ausgegangen werden könne. Über einen Prognosezeitraum von 30 Jahren ergebe eine Gewinnprognose keinen Totalüberschuss aus der Vermietung der Immobilie.

Das FG ist allerdings zu einer anderen Beurteilung gelangt. Die Einschränkung der unterstellten Einkünfteerzielungsabsicht greift nur bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien. Als Gewerbeimmobilien gelten alle Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen. Bei der Ferienwoh-

nung im Streitfall handelte es sich um ein Appartement mit Küche und Bad - also eine Wohnung im eigentlichen Sinne. Die Vermietung an einen Gewerbebetrieb führt nicht zu einer Umwidmung des Wohnobjekts in eine gewerbliche Immobilie. Laut FG lag immer noch eine Vermietung einer Wohnung vor, bei der grundsätzlich eine positive Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen ist. Der Vermieter konnte die Verluste daher in seiner Steuererklärung geltend machen.

Hinweis: Sie haben Fragen zur Vermietung? Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema und unterstützen Sie bei etwaigen Streitigkeiten mit dem Finanzamt.

 

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