Wer in ein Vermietungsobjekt investieren möchte, sollte auch die steuerlichen Aspekte einer Vermietungstätigkeit berücksichtigen. Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie mit Vermietungsabsicht erwirbt, kann die entstehenden Kosten steuerlich absetzen. Schon die Fahrtkosten, die bei der Immobiliensuche entstehen (z.B. zur Besichtigung diverser Objekte), können mit 0,30 € pro gefahrenen Kilometer als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden. Liegen die besichtigten Objekte weiter entfernt, lassen sich auch die Übernachtungskosten sowie Verpflegungspauschalen absetzen. Die Anschaffungskosten des Mietobjekts sind in der Regel nur mit 2 % pro Jahr abschreibbar. Zu diesen Kosten zählen unter anderem der Kaufpreis der Immobilie, die Makler- und Notargebühren, die Kosten für Sachverständige, Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer. Die Kosten werden nur berücksichtigt, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Anschaffungskosten für das Grundstück sind nicht abschreibbar. Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung des Mietobjekts einschließlich der anfallenden Materialkosten können Vermieter als Erhaltungsaufwendungen entweder sofort oder wahlweise über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abschreiben. Vorsicht ist jedoch bei höheren Renovierungskosten geboten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienerwerb anfallen: Sind diese Kosten ohne Umsatzsteuer höher als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, dürfen sie nur im Zuge der Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden - ein Sofortabzug ist dann nicht mehr erlaubt. Ein weiterer Fallstrick lauert, wenn ein Gebäude durch die Erneuerung von mindestens drei zentralen Ausstattungsmerkmalen (Fenster, Heizungs-, Sanitär- oder Elektroanlagen) auf einen höheren Wohnstandard gebracht wird. In diesem Fall können die Kosten ebenfalls nur über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden. Das Gleiche gilt für Kosten der Wohnflächenerweiterung (z.B. Dachgeschossausbau). Kosten bis 4.000 € (ohne Umsatzsteuer) erkennt das Finanzamt aber auf Antrag des Vermieters als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen an. Mit freundlichen Grüßen |
