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Mandanteninformationen

Fallstricke bei der Bestimmung der ortsüblichen Miete
01.05.2019
 

Nimmt das Finanzamt eine verbilligte Vermietung oder Verpachtung an, darf der Vermieter die Werbungskosten seines Mietobjekts nur anteilig steuerlich absetzen (für den entgeltlichen Teil). Bei der Prüfung, ob eine Vermietung verbilligt erfolgt, muss zunächst die ortsübliche Marktmiete ermittelt werden. Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) verdeutlicht, dass dabei die konkrete örtliche Marktsituation in den Blick genommen werden muss. Statistische Erwartungswerte dürfen keine Rolle spielen.

Im Streitfall hatte eine Vermieterin ihrem Ehemann ein Gewerbeobjekt für den Betrieb eines Beachvolleyballplatzes, einer Minigolfanlage und einer Gaststätte für eine monatliche Zahlung von 1.000 € verpachtet. Das Finanzgericht (FG) sah die Verpachtung als verbilligt an und gab grünes Licht für die Kürzung der Werbungskosten. Dabei stützte sich das Gericht auf ein eingeholtes Gutachten, in dem ein Sachverständiger die ortsübliche Marktpacht durch eine speziell von ihm entwickelte Kombinationsmethode ermittelt hatte. Berücksichtigt wurden dabei

·     die Pacht, die ein normal qualifizierter Gaststättenbetreiber aufgrund statistischer Annahmen erwirtschaften kann (ertragsorientierter Pachtwert, „EOP-Verfahren“), und

·     die Pacht, die der Verpächter auf der Grundlage seiner Investitionen mindestens erwarten kann (Investivpacht).

Der BFH hat das FG-Urteil aufgehoben und entschieden, dass die angewandte Vergleichsmethode nicht zur Bestimmung der ortsüblichen Marktpacht geeignet ist. Das Gericht hat sich damit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) angeschlossen, der die EOP-Methode zur Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete schon früher abgelehnt hatte. Nach Ansicht des BGH beruht die Methode im Wesentlichen auf statistischen Annahmen und berücksichtigt die örtlichen Verhältnisse nicht hinreichend.

Hinweis: Der BFH hat die Sache an das FG zurückverwiesen, das die ortsübliche Marktpacht nun neu ermitteln muss, so dass sich die Vermietung möglicherweise doch nicht als verbilligt herausstellt.

Wenn sich keine vergleichbaren Objekte finden lassen, muss das Gericht laut BFH einen erfahrenen und mit der konkreten örtlichen Marktsituation vertrauten Sachverständigen (z.B. einen erfahrenen Makler) beurteilen lassen, welchen Miet- oder Pachtzins er für angemessen hält.

Mit freundlichen Grüßen

 

 

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