Für Vermieter ist es von zentraler Bedeutung, ob Baumaßnahmen an ihrem Mietobjekt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes oder zu Erhaltungsaufwendungen führen. Während Anschaffungs- oder Herstellungskosten nur zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden können (meist mit nur 2 % pro Jahr), lassen sich Erhaltungsaufwendungen direkt im Zahlungsjahr in voller Höhe absetzen. Ein Vermieter hat nun vor dem Bundesfinanzhof (BFH) erreicht, dass er die Kosten für die Sanierung eines Entwässerungskanals seines Mietobjekts in Höhe von 10.070 € größtenteils sofort als Erhaltungsaufwand abziehen kann. Der alte Anschlusskanal war durch Wurzeleinwuchs beschädigt worden, so dass die zuständige Gemeinde den Vermieter zu einer Erneuerung aufgefordert hatte. Die daraufhin vorgenommene Sanierung umfasste unter anderem den Ausbau und die Entsorgung der zerstörten Entwässerungsleitung und eines vorhandenen Betonschachts, die Lieferung eines neuen Kontrollschachts, das Ausheben eines neuen Entwässerungsgrabens und die Einführung der Leitung in das Haus. Aufwendungen für die Erst- oder Zweitherstellung von Zuleitungsanlagen eines Gebäudes zum öffentlichen Kanal gehören laut BFH zu den Herstellungskosten des Gebäudes, soweit sie für Anlagen auf privatem Grund entstanden sind. Aufwendungen für die Ersetzung, Modernisierung oder Instandsetzung einer vorhandenen und funktionsfähigen Kanalisation sind dagegen sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen. Der BFH ordnete einen Großteil der Kosten den Erhaltungsaufwendungen zu, da eine vorhandene Leitung ersetzt worden war und die Kosten daher nur der Erhaltung des Grundstücks dienten. Sie waren nicht als Herstellungskosten zu qualifizieren. Sie hatten weder der Herstellung eines bisher nicht vorhandenen Abwasserrohrsystems noch der Wiedererstellung eines unbrauchbar gewordenen Rohrsystems gedient und auch nicht das Grundstück in seiner Funktion verändert. Lediglich die Kosten für die Hauseinführung sah der BFH als Herstellungskosten an. Hinweis: Vermieter sollten einen teuren Fallstrick kennen, der Steuerersparnisse bei hohen Erhaltungsaufwendungen zu Fall bringen kann: Überschreiten die Kosten für die Instandsetzung und Modernisierung des Mietobjekts (ohne Umsatzsteuer) in den ersten drei Jahren nach dessen Anschaffung die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, qualifiziert das Finanzamt sie nachträglich in „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ um. Die Kosten können dann nur über die Abschreibung berücksichtigt werden. Mit freundlichen Grüßen |
