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Mandanteninformationen

Wann liegt (k)ein unentgeltlicher Erwerb vor?
01.04.2020
 

Wenn Immobilien des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist gekauft und wiederverkauft werden, ist der Wertzuwachs als privater Veräußerungsgewinn zu versteuern. Aus­genommen vom Steuerzugriff sind nur selbstgenutzte Immobilien. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Tag der Anschaffung der Immobilie. Wird eine Immobilie unentgeltlich erworben (z.B. durch Erbfall), ist für den Fristbeginn das Datum maßgeblich, an dem der Rechtsvorgänger das Objekt erworben hat. Der Rechtsnachfolger tritt mit dem Erwerb somit in eine bereits laufende Spekulationsfrist ein und kann die Immobilie schneller steuerfrei veräußern.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat geklärt, wann ein unentgeltlicher Erwerb anzunehmen ist. Zen­trale Voraussetzung hierfür ist zunächst, dass der Erwerber keine Gegenleistung erbringt. Übernimmt er beim Erwerb des Grundstücks etwaige Schulden, liegt ein entgeltlicher Vorgang vor, denn die Schuldübernahme stellt dann ein Entgelt dar. Anders ist der Fall laut BFH allerdings gelagert, wenn bei einer Grundstücksübereignung nur die Brief- oder Buchgrundschulden mit übernommen werden, nicht aber die ihnen zugrundeliegenden Darlehen. Die Grundschuld stellt ein Grundpfandrecht dar, das nicht an eine persönliche Forderung gebunden ist.

Im Urteilsfall waren nur die dinglichen Lasten (die Grundschulden) von der Erwerberin übernommen worden, nicht aber die zugrundeliegenden schuldrechtlichen Verpflichtungen aus den Darlehensverträgen der Übergeberin. Daher lag ein unentgeltlicher Erwerb vor. Hieran änderte auch der Umstand nichts, dass sich die Übergeberin der Immobilie (die Mutter der Erwerberin) ein lebenslanges dingliches Wohnrecht an dem Haus hatte einräumen lassen.

Hinweis: Obwohl im Streitfall ein unentgeltlicher Erwerb vorlag und somit auf den früheren Erwerbszeitpunkt durch die Mutter abgestellt werden musste, ließ sich die Versteuerung eines privaten Veräußerungsgewinns nicht abwenden. Denn die Tochter hatte die Immobilie bereits knapp neun Jahre nach der Anschaffung durch die Mutter verkauft.

 

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