Die Abgrenzung zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten einerseits und Erhaltungsaufwendungen andererseits spielt für Vermieter eine wichtige Rolle. Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes müssen in der Regel über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt werden. Die Abschreibung der Kosten ist meist nur mit 2 % pro Jahr zulässig. Zu den Anschaffungskosten gehören alle Aufwendungen, die zum Kauf eines bebauten Grundstücks getätigt werden, einschließlich der Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch-, Notar- und Maklerkosten. Muss ein Gebäude erst in einen betriebsbereiten Zustand versetzt werden, gehören auch die Aufwendungen hierfür zu den Anschaffungskosten. Als Herstellungskosten gelten Aufwendungen zur Herstellung oder Erweiterung einer Immobilie. Hierunter fallen Kosten für den Hausneubau, die Wiedererrichtung eines voll verschlissenen Gebäudes und die Änderung der Funktion bzw. Zweckbestimmung eines Gebäudes. Auch Kosten, die das Mietobjekt über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern, zählen zu den Herstellungskosten, ebenso Kosten, die dadurch entstehen, dass neuer Wohnraum geschaffen wird (z.B. durch Anbau). Erhaltungsaufwendungen können Vermieter sofort im Jahr der Zahlung steuermindernd abziehen. Hierunter fallen Kosten, die nicht die Wesensart des Gebäudes verändern, das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten und regelmäßig wiederkehren (z.B. Maler- und Tapezierarbeiten, Austausch von Fenstern, Einbau einer neuen Heizung). Fallen allerdings mehrere Erhaltungsaufwendungen zusammen als „Maßnahmenbündel“ an, kann es zu einer Standardverbesserung des Gebäudes kommen mit der steuerlichen Folge, dass die Aufwendungen insgesamt zu Herstellungskosten werden. Der Bundesfinanzhof hat in einem neuen Beschluss bekräftigt, dass die Abgrenzung zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand hinreichend geklärt ist. Zu einer weiteren Fortentwicklung der höchstrichterlichen Rechtsprechung bestehe daher kein Anlass. Hinweis: Brisant sind für Vermieter die Regeln zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Fallen innerhalb von drei Jahren nach dem Hauskauf Kosten für die Instandsetzung oder Modernisierung an, die (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen, werden diese Kosten rückwirkend in Herstellungskosten umqualifiziert, so dass sie sich nur noch über die Abschreibung steuermindernd auswirken. Den Sofortabzug der Kosten als Erhaltungsaufwand macht das Finanzamt dann rückgängig. |
