Wird aus der Vermietung von Ferienwohnungen steuerlich ein Verlust geltend gemacht, prüft das Finanzamt gründlich, ob - insgesamt betrachtet - eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt. Nur dann kann der Verlust steuermindernd berücksichtigt werden. Zur Beurteilung der Überschusserzielungsabsicht wird zwischen ausschlie߬lich fremdvermieteten und (auch) selbstgenutzten Ferienwohnungen unterschieden. Geht das Finanzamt von einer dauernden Vermietung aus, unterstellt es im Regelfall auch eine Überschuss¬erzielungsabsicht. Um gegenüber dem Finanzamt glaubhaft zu machen, dass eine ausschließlich fremdvermietete Ferienwohnung vorliegt, sind folgende Punkte entscheidend:
• Sie haben als Vermieter die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem ihnen nicht nahestehenden Vermittler übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen.
• Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten von Ihnen selbstgenutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder in unmittelbarer Nähe zur selbstgenutzten Wohnung. Ihre Haupt- und die Ferienwohnung müssen sich in derselben Stadt oder Gemeinde befinden. Die Hauptwohnung muss nach Größe und Ausstattung Ihren Wohnbedürfnissen entsprechen und beispielsweise auch die Unterbringung von Gästen ermöglichen.
• Sie besitzen am selben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzen lediglich eine davon für eigene Wohnzwecke oder überlassen sie unentgeltlich. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn beispielsweise Ausstattung und Größe einer der Wohnungen auf Ihre eigenen besonderen Verhältnisse zugeschnitten sind. Die Leerstandszeiten Ihrer weiteren Ferienwohnung(en) werden vom Finanzamt in einem solchen Fall als Vermietungszeiten gewertet.
• Die Ferienwohnung wird in der Saison mit Ausnahme eines kurzzeitigen Leerstands nahezu durchgängig vermietet. „Saison“ bezieht sich nicht ausschließlich auf die Hochsaison im Sommer, sondern umfasst auch die Zeiten der Nebensaison. Damit muss eine nahezu durchgängige Vermietung mindestens von März bis Oktober und zusätzlich für den Zeitraum zwischen Weihnachten und dem Jahreswechsel gewährleistet sein.
In allen anderen Fällen geht das Finanzamt zunächst davon aus, dass Sie die Wohnung auch selbst genutzt oder unentgeltlich überlassen haben und verlangt den Nachweis der Überschusserzielungsabsicht durch eine Prognoserechnung. |