So paradox dies auch klingen mag: Steuern zu zahlen kann sich für Sie bei der Umsatzsteuer durchaus lohnen. Denn die Umsatzsteuer kann sich durch die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs auch entlastend auswirken. Gerade bei großen Investitionen, wie sie in der Gründungsphase eines Unternehmens vorkommen, stellt der Vorsteuerabzug einen erheblichen Liquiditätsvorteil dar.
Beispiel: Sie beabsichtigen, Ihre Kfz-Werk¬statt komplett zu modernisieren. Dazu ist ein Investitionsvolumen von 119.000 € erforderlich. Durch den Vorsteuerabzug von 19 % werden Sie aber tatsächlich nur mit dem Nettobetrag von 100.000 € wirtschaftlich belastet, da Sie die 19.000 € vom Finanzamt erstattet bekommen.
Der Vorsteuerabzug setzt allerdings voraus, dass Sie selbst umsatzsteuerpflichtige Umsätze tätigen. Ärzte kommen beispielsweise nicht in den Genuss des Vorsteuerabzugs, da ihre Leistungen umsatzsteuerfrei sind. Grundsätzlich besteht keine Wahlmöglichkeit, einen Umsatz steuerfrei oder steuerpflichtig zu behandeln. Bei der Vermietung von Grundstücken lässt Ihnen der Gesetzgeber allerdings unter Umständen die Wahl (Option). Sofern Ihr Mieter fast ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Umsätze tätigt, können Sie freiwillig zur Umsatzsteuer optieren.
Beispiel: Sie bauen ein großes Mietshaus. In die zwei Ladenlokale im Erdgeschoss ziehen eine Boutique und ein Nagelstudio als Mieter ein. Beide tätigen steuerpflichtige Umsätze, so dass eine Option zur Umsatzsteuer möglich ist. Nutzt ein Arzt die erste Etage, ist dagegen keine Wahl möglich, da er nur steuerfreie Umsätze ausführt. Auch die Nutzung durch einen Mieter zu privaten Wohnzwecken berechtigt nicht zur Option. Die Wahlmöglichkeit kann sich also auf einzelne Gebäudeteile beziehen.
Auf diese Weise ist bestenfalls die gesamte Vorsteuer oder zumindest ein Teil abzugsfähig. Bei den hohen Investitionskosten einer Immobilie führt dies zu einer deutlich spürbaren Entlastung.
Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat die Möglichkeit zur Option nun eingeschränkt. Betroffen sind Fälle, in denen erst später zur Umsatzsteuer optiert oder eine Wahl nachträglich rückgängig gemacht wird. Beides ist, was den nachträglichen Wechsel von und zur Option angeht, grundsätzlich zulässig. Das BMF hat je jedoch die zeitliche Grenze bis zum Anschluss des Veranlagungsverfahrens gesetzt.
Hinweis: Ob es für Sie vorteilhaft ist, zur Umsatzsteuer zu optieren, sollten Sie vor einer größeren Immobilieninvestition mit uns klären, um dann den steuerlich günstigsten Weg einschlagen zu können. |
