Um einen gewerblichen Grundstückshandel und seine negativen Rechtsfolgen zu vermeiden, müssen Sie die „Drei-Objekt-Grenze“ beachten. Anhand dieser Grenze wird bei Grundstücksverkäufen nämlich zwischen einer steuerpflichtigen gewerblichen Tätigkeit und einer steuerfreien privaten Vermögensverwaltung unterschieden. Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkaufen, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Problematisch wird die Sache auch, wenn schon beim Kauf der Grundstücke feststeht, dass sie zum Verkauf bestimmt sind. In diesem Fall kann das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel auch dann annehmen, wenn Sie weniger als vier Objekte verkaufen. Als „Objekt“ im Sinne der Drei-Objekt-Grenze gilt jedes selbständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt, und zwar unabhängig von seiner Größe, seinem Wert und anderen Umständen.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich mit einem Fall befasst, in dem eine GbR einen Miteigentumsanteil mehr als fünf Jahre nach dem Kauf des Grundstücks verkauft hatte. Dennoch geht der BFH von einer Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze und damit von einer - zumindest bedingten - Veräußerungsabsicht aus.
Im Streitfall war das Grundstück gleichzeitig mit dem Kaufvertrag durch Teilungserklärung noch in derselben Urkunde in mehrere Miteigentumsanteile mit Wohnungs- und gewerblichen Teileigentumseinheiten aufgeteilt worden. Die Vorbereitungen für die Aufteilung waren also schon bei Vertragsabschluss abgeschlossen. Daher sieht der BFH als Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze nicht den unabgeteilten Miteigentumsanteil, sondern die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Miteigentumsanteile an. Von diesen Miteigentumsanteilen waren dem Käufer mehr als drei Einheiten zugewiesen worden. Außerdem nahm der BFH einen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Weiterverkauf und also eine Veräußerungsabsicht an.
Hinweis: Planen Sie, eine Immobilie oder gar mehrere Objekte zu verkaufen, sollten wir das Vorhaben gemeinsam prüfen, um ungewollte steuerliche Belastungen zu vermeiden.
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