Nicht immer gelingt der Verkauf eines Mietshauses mit Gewinn. Wenn Sie beispielsweise in diesem Jahr ein Verlustgeschäft machen, können Sie das realisierte Minus nur begrenzt mit anderen Spekulationsgewinnen ausgleichen. Der Verlustausgleich ist im laufenden Jahr 2011, im Jahr 2010 oder in der Zukunft bis zur vollständigen Verrechnung möglich. Ein „vertikaler Verlustausgleich“ zwischen privaten Veräußerungsverlusten und positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten - etwa aus selbständiger Arbeit oder aus Kapitalvermögen - ist dagegen laut Gesetz ausdrücklich verboten. Diese Beschränkung des Verlustausgleichs ist verfassungsgemäß und liegt an den besonderen, generell für Spekulationsgeschäfte geltenden Regelungen.
Manche Steuerzahler möchten vielleicht aufgrund ihres Alters oder einer Erkrankung künftig keine Immobiliengeschäfte mehr abwickeln. Sie werden deshalb voraussichtlich nicht mehr in den Genuss der Verrechnung des Verlusts mit Spekulationsgewinnen kommen. Leider wird auch bei ihnen keine Ausnahme gemacht. Wie das Finanzgericht Münster bestätigt, braucht der Gesetzgeber keine differenzierenden Regelungen zu treffen, nach denen besondere Umstände steuerlich berücksichtigt werden. Denn die eingeschränkte Verrechnungsmöglichkeit hat ihren Grund in der Abwicklung von Verkäufen innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist. Spätere Verkäufe, bei denen Wertsteigerungen realisiert werden, sollen grundsätzlich steuerfrei sein. Diese Regelung eröffnet dem Steuerzahler die Möglichkeit, durch die Wahl des Verkaufszeitpunkts gezielt über seine Steuerbelastung zu entscheiden.
Außerdem steht der Eintritt in das Rentenalter der Erzielung von privaten Veräußerungsgewinnen nicht entgegen, zumal Spekulationsgewinne auch innerhalb kürzester Zeiten erzielt werden können und deshalb keine lange Lebensspanne voraussetzen. Der Entschluss, solche Geschäfte nicht mehr vorzunehmen, ist folglich keine zwangsläufige Folge von Alter oder Krankheit, sondern beruht auf einer freien Willensentscheidung. Die Situation älterer Menschen unterscheidet sich damit nicht wesentlich von Fällen, in denen ein junger und gesunder Mensch keine Grundstücke mehr kaufen möchte oder mangels finanzieller Mittel nicht mehr kaufen kann. Die begrenzte Verrechnung gilt für alle Fallgruppen gleichermaßen und würde unterlaufen, wenn auf die unverbindlichen Planungen eines Steuerzahlers abgestellt würde.
Hinweis: Ist eine Verrechnung eines Verlusts mit den anderen im selben Jahr erzielten Einkünften nicht möglich, stellt das Finanzamt das Minus als verbleibenden Verlustvortrag gesondert per Bescheid fest. |
