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Mandanteninformationen

Privates Veräußerungsgeschäft - Transfer eines Grundstücks vom Betriebs- ins Privatvermögen
31.01.2012
 

Halten Sie ein Grundstück mehr als zehn Jahre in Ihrem Privatvermögen, können Sie den Veräußerungsgewinn im Fall eines Verkaufs steuerfrei einstreichen. Wenn Ihnen das Grundstück allerdings nur für kurze Zeit gehörte, möchte auch das Finanzamt am Wertzuwachs beteiligt werden. Sie müssen Veräußerungsgewinne dann als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuern. Als Gewinn setzt das Finanzamt den Veräußerungspreis abzüglich der fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und abzüglich der Werbungskosten an.

In einem aktuellen Fall, mit dem sich der Bundesfinanzhof (BFH) befasst hat, hatte der Ehemann im Jahr 01 ein bebautes Grundstück gekauft, das er im Jahr 03 unentgeltlich auf seine Frau übertrug. Das Gebäude verfügt über ein Erdgeschoss, das selbstgenutzt wurde, und ein Obergeschoss, das die Ehefrau im Jahr 07 in ihr Betriebsvermögen einlegte. Im Jahr 08 entnahm sie das gesamte Obergeschoss nach eineinhalb Jahren wieder ihrem Betriebsvermögen und überführte es in ihr Privatvermögen. Im Jahr 10 verkaufte die Ehefrau das - zwischenzeitlich in Wohnungseigentum umgewandelte - Obergeschoss Zwischen der Anschaffung im Jahr 01 und dem Verkauf lagen neuneinhalb Jahre.

In solchen Fällen gestaltet sich die Berechnung des Veräußerungsgewinns etwas komplizierter; der BFH blendete dafür zunächst die Zeitspanne aus, in der das Grundstück zum Betriebsvermögen gehört hatte. Die zwischenzeitliche Einlage in das Betriebsvermögen wertete das Gericht nicht als Veräußerung, weil mit ihr kein Rechtsträgerwechsel verbunden war. Aus demselben Grund stellte die Entnahme keine Veräußerung dar.

Im Ergebnis war daher zunächst der Wertzuwachs zu ermitteln, der über die gesamte Eigentumsdauer aufgelaufen war. Eine im Betriebsvermögen realisierte Wertsteigerung, die sich in der Differenz zwischen Entnahme- und Einlagewert ausdrückte, war aber bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns herauszurechnen. Deshalb ergab sich folgende Berechnung:

Veräußerungspreis
- ursprüngliche (fortgeführte)
Anschaffungskosten
+ Teilwert der Einlage
- Teilwert der Entnahme
= Veräußerungsgewinn

Hinweis: Durch die Berechnungsweise des BFH wurden sämtliche stillen Reserven der Immobilie erfasst, die im Privatvermögen zwischen Anschaffung und Verkauf entstanden waren. Der Wertzuwachs, der sich während der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen ergeben hatte, musste im betrieblichen Bereich als Gewinn versteuert werden. Daher eignen sich Gestaltungen, bei denen Grundstücke in das Betriebsvermögen und später wieder zurück ins Privatvermögen transferiert werden, nicht als Steuersparmodell.
 

 

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