Wenn zwischen Ankauf bzw. Herstellung und Verkauf eines Mietshauses (oder einer Wohnung) noch keine zehn Jahre liegen, wird auf den Verkaufsgewinn Spekulationsteuer fällig. Wird die Veräußerung aber auch nur einen Tag über die sogenannte Spekulationsfrist hinausgezögert, geht der Fiskus leer aus. Daher ist es ganz besonders wichtig, die Zehnjahresfrist genau zu ermitteln und auszusitzen. Bei ihrer Berechnung kommt es übrigens auf die zivilrechtliche Wirksamkeit des (Notar-)Vertrags an, nicht aber auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses.
Kommt nun noch die Besonderheit hinzu, dass der Grundstücksverkauf unter einer aufschiebenden Bedingung erfolgt, die erst nach Ablauf der Spekulationsfrist eintritt, liegt kein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft vor. Zu dieser Beurteilung ist das Finanzgericht Münster in einem vielbeachteten Grundsatzurteil gelangt. Die Richter haben damit zugunsten der Immobilienbesitzer über eine immer wieder auftretende, höchstrichterlich aber erstaunlicherweise ungeklärte Fragestellung entschieden.
Beispiel: Frau Schneider hatte mit Vertrag vom 01.03.2001 ein Grundstück erworben und mit notariellem Vertrag vom 01.02.2011 wieder veräußert. Auf den ersten Blick lag der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist, da nur neun Jahre und elf Monate zwischen Kauf und Verkauf vergangen waren.
Besitz, Nutzen und Lasten an dem Grundstück sollten allerdings erst am 01.07.2011 - also außerhalb der Spekulationsfrist nach zehn Jahren und vier Monaten - auf den Käufer übergehen. Ergänzend hatten die Parteien vereinbart, dass der Vertrag nur wirksam werden sollte, wenn bestimmte behördliche Freistellungsbescheinigungen erteilt werden. Diese Bescheinigungen lagen tatsächlich erst am 01.12.2011 - und damit deutlich außerhalb der Zehnjahresfrist - vor. Der Verkauf der Immobilie ist also nicht innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist erfolgt. Der Veräußerungsgewinn, den Frau Schneider erzielt hat, ist nicht der Einkommensteuer zu unterwerfen.
Dass die Immobilienveräußerung unter diesen Bedingungen steuerfrei bleibt, gilt unabhängig davon, dass der Eintritt der aufschiebenden Bedingung von der Entscheidung eines nicht am Vertrag beteiligten Dritten abhängt. Der Eintritt der Bedingung wirkt auch nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurück. |
