Wenn das Finanzamt Vermietungsverluste steuerlich anerkennt, schmerzen sie nicht mehr allzu sehr, da sie zumindest die eigene Steuerlast drücken. Ein Verlustabzug gelingt allerdings nur, wenn der Vermieter nachweislich die Absicht verfolgt, mit seinem Mietobjekt Einkünfte zu erzielen. Das Bayerische Landesamt für Steuern hat zur Orientierung kürzlich einen ausführlichen Leitfaden herausgegeben. Die wichtigsten Punkte im Überblick:
• Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnungen ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen (auch bei verbilligter Wohnraumüberlassung). Diese Vermutung gilt aber nicht bei der Vermietung von Gewerbeobjekten und unbebauten Grundstücken.
• Eine Vermietung ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach bei Vermietungsbeginn ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt.
• Gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht spricht es, wenn ein Objekt nur befristet vermietet wird, der Vermieter ein noch nicht vermietetes Grundstück gleichzeitig zum Verkauf anbietet, er eine nur kurz laufende Fremdfinanzierung abgeschlossen hat, das Objekt nach Anschaffung bzw. Herstellung zeitnah veräußert bzw. selbst nutzt (in der Regel innerhalb von fünf Jahren) oder es außergewöhnlich lange renoviert (mehr als fünf Jahre).
• Bei der Vermietung von Ferienwohnungen unterstellt das Finanzamt eine Einkünfteerzielungsabsicht, wenn ausschließlich an Feriengäste vermietet wird und der Vermieter sie nicht selbst nutzt. Eine ausschließliche Vermietung liegt vor, wenn die Wohnung an mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungstage tatsächlich vermietet wird. Erreichen die Vermietungstage nicht die 75-%-Quote oder hat sich der Vermieter die Selbstnutzung vorbehalten, fordern die Finanzämter von ihm eine Überschussprognose an. Sie prüfen dann anhand dieses Zahlenmaterials, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt.
• Bei leerstehenden Immobilien müssen die Finanzbehörden stets prüfen, ob eine Einkünfte-erzielungsabsicht vorliegt.
Hinweis: Vermieter tragen gegenüber ihrem Finanzamt die Beweislast dafür, dass sie die Absicht haben, Einkünfte zu erzielen. |
