Wer ein Gebäude saniert, muss tief in die Tasche greifen. Glücklicherweise hat der Bundesfinanzhof (BFH) in mehreren Urteilen entschieden, dass die Kosten als außergewöhnliche Belastungen abziehbar sein können, sofern die Sanierung
• wegen einer konkreten Gesundheitsgefährdung erfolgt,
• unausweichliche Schäden beseitigt oder
• unzumutbare Beeinträchtigungen behebt.
Konkret ging es um Aufwendungen für die Beseitigung von Asbest, Echtem Hausschwamm und Geruchsbelästigungen.
Beispiel: Die ledige Frau A lässt ihre Wohnung im Jahr 2011 von Echtem Hausschwamm befreien und zahlt 10.000 €. Der Wert des Gebäudes hat sich dadurch nicht erhöht. Frau A verfügt über einen Gesamtbetrag der Einkünfte von 30.000 €. Im Steuerbescheid wird wie folgt gerechnet:
Sanierungskosten 10.000 €
– zumutbare Belastung (Eigenanteil)
6 % von 30.000 € 1.800 €
= abziehbar sind 8.200 €
Die außergewöhnlichen Belastungen führen bei Frau A zu einer Steuerersparnis von 2.323 €.
Die neue Rechtsprechung ist allerdings kein Freifahrtschein, um jegliche Sanierungskosten absetzen zu können. Denn der BFH setzt für die steuerliche Anerkennung voraus, dass der Schaden
• beim Erwerb der Wohnung oder des Hauses noch nicht erkennbar gewesen und
• vom Eigentümer nicht selbst verschuldet worden ist.
Zudem dürfen dem Eigentümer keine realisierbaren Schadenersatzansprüche gegen Dritte (z.B. den Bauunternehmer) zustehen. Und eine durch die Sanierung erreichte Werterhöhung des Gebäudes muss sich der Eigentümer gegenrechnen lassen. Im Hausschwamm-Fall wurden 10 % der Kosten als nichtabzugsfähiger Vorteilsausgleich eingestuft und nur 90 % steuerlich berücksichtigt.
Hinweis: Ein Abzug als außergewöhnliche Belastung kommt allerdings nur bei selbstgenutzten Wohnungen und Häusern in Frage. Sofern die Sanierungskosten auf ein Vermietungsobjekt entfallen, sind sie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen |
